道・土地・価値

〈道路が狭い土地の場合、法的制限による費用アップと土地価格とのバランスを見る必要があります。〉

 

ご愛読、ありがとうございます。木の家づくり・暮らしのプロデューサー、山口です。

 

このところ、新しい家づくり計画に関して、あちこち役所を走り回っています。お客さまがある土地のご購入を検討している状況の中、そこにはどんな家が建つか、その法規的条件を調べているからです。

 

土地そのものは広いのですが、冒頭の写真にある通り、とにかく前面道路が狭いんですね。アスファルトで舗装されている部分の幅は、2.4mほどしかなく、ここは車が入ってくることが出来ない道です。

 

しかし、市が所有しているれっきとした公道なので、建築基準法上の「接道条件」はクリアしています。ただし幅員が狭い道路ですので、こういう場合は「中心後退」という縛りが敷地にかかってくる。

 

中心後退というのは、前面道路の中心線から両側に2m後退したラインまでは「構築物」があってはならない、という決まりです。道路というのは幅4m以上のもの、ということを前提とした建築制限ですね。

 

今回も、幅2.4mの道路とすると、中心からは1.2m。ということは、あと0.8m分だけ敷地の有効面積が減らされる、ということになります。即ち、購入する土地面積と、建築の前提となる敷地面積が違ってくる。

 

その80センチの後退部分には、建築だけでなく「構築物」は不可ですから、既存のブロック塀なども全て撤去し、後退ラインに沿って新たにつくり直す必要があります。これ、なかなか厳しい条件ですね。

 

何が厳しいかといえば、それはコストです。せっかく元々あるものを、中心後退という決まりがあるが故に壊してつくり直さないといけない。家という建物以外に、かなりコストが嵩んでくるというわけです。

 

ただ、こういう土地は上記のような法規的条件があらかじめわかっていますから、家の建て替えに伴うそうした費用もある程度想定されています。ということは、その分土地の価格が低く設定されている。

 

ましてこの土地は、車が入ってくることが出来ないということがあって、非常に坪単価の設定が低くなっています。そうした部分と中心後退がもたらすコストアップとを、天秤にかけて考える必要があるんです。

 

さらに、用途地域による条件として、敷地境界から1.5mの外壁後退という決まりもある。私が市や府といった役所をあちこちまわっているのは、それらの条件を可能な限り正確に把握するため、なのでした。

 

要するに、どこまでが中心後退後の「道路境界線」になるのか。それを突きとめ、そのラインに必要とされる外構工事費を把握し、そしてそこからさらに1.5m後退したラインにおさまる建築を想定する。

 

そこまで想定し終えた上で、それらを総合的に判断して、土地を購入する意味があるかどうかが見えてくる。そうした計画初期の法規的な制限の把握と想定は、お客さまだけではとても出来ないお話でしょう。

 

我々プロが自分の知識を使い、さらに管轄の役所などとも協議して、建築確認のために必要な事項を把握する。かつそれに伴うコストも見越して土地の価格と比較検討し、ようやく敷地としての「価値」がわかる。

 

まあ、そういうややこしい土地は徐々に少なくなっていますが、しかし別の見方をすれば、そういう土地こそ「掘り出し物」である場合もあるわけで、上記のような初期計画がとても重要になってきますね。

 

私たちが出来れば土地探しの段階からお客さまとご一緒できれば、と考えるのは、このような場合があるからなんです。安い土地には安いなりの理由が必ずあり、それは「買ってからお金がかかる」から。

 

でもそれはどのくらいの費用になるか、それと土地が安い分はどう比較できるか、あるいはそこにどんな建物が建つのか。色々と絡み合った条件がある場合は特に、それを素人さんだけで判断するのは難しい。

 

今回もあちこち協議を重ね、ようやく土地に絡む工事、家の規模などが視えてきました。計画段階での正確な調査とは、後々の動きを円滑にするためのレールを敷いているようなものだと改めて感じた次第です。

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